En el año 2013, el Gobierno de la Comunidad de Madrid bajo el mandato de Ignacio González, realizó la mayor venta de viviendas públicas y sociales de la historia contemporánea, con sus inquilinos dentro. A cambio de 201 millones de euros, se entregaron al fondo de inversión Goldman Sachs (posteriormente Azora) un total de 2.953 viviendas (32 promociones por toda la región) con el argumento de que aquella venta era necesaria para no incurrir en déficit.
Las familias residentes en las viviendas vendidas habían accedido a las mismas entre 2007 y 2012 y habían suscrito contratos de alquiler público con el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) con reconocimiento de una vivienda asequible a sus ingresos para toda la vida.
En los actos públicos de entrega de llaves de los años 2007 a 2011, Esperanza Aguirre declaró que aquellas viviendas serían la garantía de estabilidad y hogar para familias humildes durante toda su vida. Pero en realidad, esas 2953 familias serían víctimas de una operación especulativa organizada entre “grandes directivos” y “ejecutivos” cercanos a la Consejería de Transportes y Vivienda de la Comunidad de Madrid. La sospecha de corrupción no ha podido ser acreditada en los tribunales, pues un cambio de criterio en la Fiscalía que investigaba la operación provocó el archivo de las actuaciones penales a finales de 2018.
No obstante, aquella macro-operación de venta fue anulada en vía contencioso-administrativa en 2018, tras varios años de procesos judiciales, debido a las graves irregularidades del procedimiento y por la ausencia de justificación mínimamente razonable para desprenderse de más de un 10% del patrimonio público de viviendas sociales de la Comunidad de Madrid.
En septiembre de 2021, la Comunidad de Madrid se vio obligada a recibir y asumir la gestión de las viviendas que aún no habían sido vendidas por el fondo (un total 1.721 viviendas según declaraciones públicas).
Sin embargo, a la hora de continuar con los contratos de alquiler, una vez recibidas las viviendas con sus residentes, la Comunidad de Madrid ha optado por conducir a todos ellos a un proceso extraordinario de regularización por el que tienen que acreditar, de nuevo, su situación socioeconómica y trayectoria en los últimos años. Estos trámites se han alargado y han supuesto un trastorno adicional para muchas familias, que han tenido que recopilar documentación abundante en apenas diez días según eran requeridos por la Agencia de la Vivienda Social (AVS – antiguo IVIMA), llegando en algunos casos a exigirles certificados de antecedentes penales.
Nuevos contratos, menos garantías.
Al terminar esos procesos de regularización, la AVS está promoviendo la firma de nuevos contratos de alquiler, como si se tratara de una nueva adjudicación, haciendo por así decirlo “borrón y cuenta nueva”.
El problema es que estos nuevos contratos presentan una redacción que supone una rebaja de las garantías protectoras de los inquilinos.
Desde el Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) hemos analizado los contratos originales de inquilinos adjudicatarios de viviendas públicas de la Comunidad de Madrid, al menos en los años 2007 a 2011, para contrastarlo con los nuevos contratos de alquiler que está ofreciendo la Agencia de la Vivienda Social (AVS) a estos mismos inquilinos tras asumirlos por la anulación de la venta a fondos de inversión (AZORA) en 2013.
Aquí puedes ver dos ejemplos:
Contrato original de 2007:
Modelo de contrato nuevo 2023:
Principales diferencias en los nuevos contratos
1.- Cláusula sobre régimen de protección y limitaciones a la renta.
Los contratos originales reflejaban lo siguiente:
“III.- Que la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección previsto en el Decreto 11/2005, de 27 de enero, y, por consiguiente, las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de renta no podrán exceder de los límites establecidos.
En los nuevos contratos está cláusula desaparece y en su lugar únicamente se refleja lo siguiente:
“III.- Que el contrato se celebra al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se somete al régimen jurídico previsto en la misma con la sola excepción de las especificaciones derivadas de la Ley 9/2015, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas.”
Además, originalmente el contrato reforzaba su carácter público con la siguiente redacción:
“VI.- Que de conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente sobre adjudicación de viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública se adjudicó la citada vivienda y, siendo susceptible de ocupación, ambas partes convienen en formalizar el presente contrato de arrendamiento.”
Sin embargo, en los nuevos contratos, esta cláusula se ha modificado y ya no menciona la legislación de viviendas de promoción pública, sino que escuetamente dice:
“VI.- Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley 9/2015, de 28 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, se adjudicó la citada vivienda a la/s persona/s indicada/s en el apartado B, y ambas partes convienen en formalizar el presente contrato de arrendamiento.”
2.- Cláusula de duración del contrato.
En los primeros contratos no se establecía como causa de extinción el vencimiento del plazo de duración, sino que se indicaba que el plazo era de un AÑO y sus posibles prórrogas, haciendo referencia a la normativa de las viviendas de Protección Oficial:
“Arrendador y arrendatario se someten expresamente, por lo que respecta al plazo de duración del arrendamiento, a lo establecido en el artículo noveno de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos, y señalan como plazo de vigencia el de UN AÑO, sin perjuicio de las prórrogas que se puedan producir, en virtud de lo dispuesto en la ley, salvo que se incumplan los requisitos exigidos en la legislación sobre Viviendas de Protección Oficial.”
Ahora en cambio, los nuevos contratos no hacen referencia a su carácter de vivienda pública y además añaden como causa de extinción el vencimiento del plazo:
“Arrendador y arrendatario se someten expresamente, por lo que respecta al plazo de duración del arrendamiento, a lo establecido en el artículo noveno de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
El plazo de duración del presente contrato es de UN AÑO, prorrogable por períodos anuales según el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre.
En caso de que el arrendatario desista del contrato de arrendamiento con anterioridad al plazo de duración establecido en el apartado anterior, habrá de comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de 30 días, haciendo entrega de las llaves al arrendador en la propia vivienda objeto del contrato.
El contrato se extinguirá al vencimiento del plazo pactado y/o de sus prórrogas.”
Como se puede ver, la nueva redacción omite deliberadamente referencias a la normativa de pública de las viviendas de protección, y en su lugar se remite exclusivamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), queriendo asimilar el régimen legal del contrato público de alquiler al de los contratos del mercado libre, como si ambas partes estuvieran pactando las condiciones.
La redacción del contrato puede resultar decisiva en el futuro si se dieran situaciones de desahucio o intento de desahucio por parte de la AVS o de cualquier otro propietario al que pudieran venderse las viviendas. En un caso de hace pocos años que defendimos desde el Centro de Asesoría y Estudios Sociales[1], conseguimos evitar el desahucio y conservar el contrato gracias a que en sus cláusulas se reconocía su carácter de contrato público.
3.- Repercusión de impuestos al inquilino sin notificación previa.
Los contratos de alquiler en vivienda público del antiguo IVIMA incluían la obligación de pago por el inquilino de los impuestos que correspondan a la vivienda. No obstante, el IVIMA debía primero notificar el importe por escrito al inquilino. En los nuevos contratos de la AVS se elimina esa garantía para los residentes, que ahora vienen obligados a dicho pago sin necesidad de notificación previa, pudiéndoles pasar el recibo al cobro directamente.
En general, esta traslación al inquilino de los impuestos que corresponden a la administración propietaria tampoco resulta muy conforme a la propia Ley de Arrendamientos Urbanos ni a la función de la vivienda pública.
4.- Obligación de mantenimiento y reparación de la caldera.
En los nuevos contratos la AVS traslada a los inquilinos la responsabilidad en el mantenimiento y revisión de la caldera. El nuevo contrato establece – en su cláusula NOVENA – lo siguiente:
“Asimismo, el arrendatario se obliga mediante el presente contrato a mantener y revisar la caldera a su cargo en los términos establecidos en la normativa vigente en la materia. “
Esta cláusula, sin embargo, resulta contraria a los derechos de los inquilinos recogidos en la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo artículo 21.1 establece que: “ El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12ª, 939/2013, de 19 de diciembre, consideró nula de pleno derecho una cláusula por la que el arrendatario se obligaba a realizar el mantenimiento de todos los elementos que lo requerían y que estuvieran instalados en la vivienda. En el mismo sentido falla la Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2ª, sentencia 362/2003.
Algunas reflexiones
La Comunidad de Madrid, a través de la AVS, ofrece un trato inaceptable a las familias afectadas por sus operaciones ilegales de venta de vivienda pública. De hecho, las familias que fueron expulsadas durante el período 2013-2019, no han sido amparadas de ninguna manera. A quienes resistieron sin ser expulsadas, en lugar de cuidarles y atender su situación, la AVS les ha obligado a pasar por un proceso de revisión exhaustiva de su situación con riesgo de excluirles.
Esta práctica revela un interés privatizador del régimen legal de las viviendas públicas, en línea con lo que sucede en otras materias competencia de la Comunidad de Madrid (sanidad, educación, transporte, etc.). Las viviendas son gestionadas como activos inmobiliarios, en lugar de cuidarse como patrimonio público de todos los ciudadanos.
Toda esa óptica mercantil se traduce en una redacción de los contratos mezquina y peligrosa para la seguridad jurídica de los inquilinos, contraria al derecho a la vivienda recogido en la Constitución y en su consideración como Derecho Humano.
En los nuevos contratos se huye de la regulación protectora propia de las viviendas públicas y se busca situar el contrato más cerca del “mercado” que de la función de tutela y garantía de vivienda que corresponde a una Comunidad Autónoma, con pérdida de garantías para los inquilinos. Además, diversos aspectos como las obligaciones de mantenimiento y de pago de impuestos, trasladan una responsabilidad sobre el inquilino que debería corresponder al propietario.
En el Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES) defendemos habitualmente casos de familias inquilinas frente a la AVS y ofrecemos asistencia en diversos procesos administrativos y judiciales. No obstante, al tratarse de un problema esencialmente político que tiene que ver con las prácticas de una administración pública y la tutela del derecho a la vivienda, entendemos que debe reforzarse el asociacionismo de los residentes de vivienda pública y, desde ahí, actuar por la dignificación general del parque público de vivienda en Madrid.
14 de febrero de 2023.
Javier Rubio, abogado.
Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES).
[1] https://caescooperativa.es/2021/06/un-juzgado-cuestiona-que-la-administracion-pueda-extinguir-contratos-de-alquiler-sin-resolucion-motivada/