Un juzgado cuestiona que la Administración pueda extinguir contratos de alquiler sin resolución motivada - CAES
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Un juzgado cuestiona que la Administración pueda extinguir contratos de alquiler sin resolución motivada

En relación a una demanda de desahucio del fondo Encasa Cibeles contra un inquilino del antiguo Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), se ha planteado por un Juzgado de Madrid la necesidad de que, al igual que la administración pública en su día adjudicó el contrato tras el correspondiente procedimiento administrativo, en caso de pretender su extinción, también debería acudir a un procedimiento reglado para conformar la voluntad de la Administración.

El caso comienza en el año 2008 con el contrato de arrendamiento que firmó una pareja tras haber participado en procedimiento público de méritos y concurso con el IVIMA (hoy Agencia de la Vivienda Social “AVS”), para acceder en alquiler a una vivienda con protección pública en el Ensanche de Vallecas. En el año 2013 la vivienda fue vendida, dentro de la operación de venta de vivienda pública en la Comunidad de Madrid, al fondo Goldman Sachs – Azora a través del vehículo societario creado al efecto, Encasa Cibeles SL. Esta venta en principio solo supuso el cambio de casero, nada más y nada menos. Por lo demás, los inquilinos siguieron pagando puntualmente sus rentas al nuevo casero sin mayores contratiempos aparentes.

En el año 2018 Encasa Cibeles envió un burofax a los inquilinos extinguiendo el contrato y conminándoles a desalojar la vivienda. Los inquilinos contestaron oponiéndose a tal pretensión y afirmando que permanecerían en la vivienda pues entendían que el contrato de arrendamiento se mantenía en vigor.

La cuestión terminó en demanda de desahucio por expiración de plazo, que recayó en el Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, para finalmente dictarse sentencia que desestima la demanda del fondo por apreciar falta de legitimación activa, toda vez que la venta de la vivienda junto con la operación en su conjunto del año 2013 ha sido anulada por sentencia firme y se encuentra en fase de ejecución por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 29 de Madrid.

Más allá de eso, en la sentencia se reflexiona obiter dicta sobre una cuestión que puede tener mucho interés para casos similares en la Comunidad de Madrid y en general, en arrendamientos cuándo el casero es una administración pública. El juez aporta un Fundamento de Derecho Quinto a su sentencia con el siguiente tenor:

“ Quinto.- Por último es inevitable hacer constar que, en este caso, la cuestión de quien sea el dueño de la finca sí es relevante. No se trata de la sustitución de una persona particular o privada por otra, lo que difícilmente afectaría a la determinación de si continuar o no con el arrendamiento y como formalizarlo sino de sustituir a una persona jurídica priva por otra entidad de carácter público sujeta a los fines de interés público de la Institución y al cumplimiento de las reglas administrativas necesarias para formar su voluntad, mediante el oportuno acto administrativo en el que se explicite de forma concreta porqué el interés de D y Doña, de permanecer en la vivienda ha de supeditarse al interés general, lo que como tal acto administrativo tendrá una suerte de consecuencias procesales diferentes de las que tendría esa misma decisión adoptada en el ámbito privado.

Esto es lo que con toda claridad se nos dice por el Tribunal Supremo que tiene señalado que “al arrendatario de una vivienda protegida no le es indiferente quién sea el arrendador”, y declarada la nulidad de la adjudicación no hay motivo para que esa circunstancia no se traslade inmediatamente al arrendatario, siendo ello posible, como en este caso en el que ahora se dicta sentencia. “

En estas reflexiones parece indicarse que las administraciones públicas, sujetas a fines distintos de la empresa privada, no tienen la misma capacidad para declarar extinguidos contratos de arrendamiento social de forma aleatoria y mucho menos arbitraria. Apunta a que sería necesario, en su caso, la existencia de un procedimiento administrativo previo que sustentase una decisión así para entender conformada adecuadamente la voluntad de la Administración en una cuestión tan sensible como dar por terminado el alojamiento de personas con rentas medias-bajas o bajas, como en general sucede en las viviendas de arrendamiento público de la Agencia de la Vivienda Social “AVS”, antiguo IVIMA.

Desde nuestra experiencia profesional venimos aludiendo a este argumento en sucesivos pleitos y, por primera vez, lo vemos reflejado en una sentencia, aunque sea con carácter obiter dictum. Esperamos que el razonamiento tenga proyección en el futuro como una condición inseparable de este tipo de contratos de alquiler de naturaleza pública y fines sociales.

Javier Rubio Gil, abogado del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES).

14 de junio de 2021.

Podéis consultar la sentencia en el siguiente enlace:

Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, de fecha 19-5-2021.