¿Cómo va a afectar la nueva limitación del 2% en la renta de los alquileres? - CAES
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¿Cómo va a afectar la nueva limitación del 2% en la renta de los alquileres?

El 30 de marzo de 2022 se han publicado las medidas aprobadas por el Gobierno relativas al nuevo “escudo social”, dirigido a atajar las consecuencias provocadas por la guerra en Ucrania. Entre estas medidas se incluye una que puede afectar a una parte de las personas que viven de alquiler y que, en los próximos meses, deban actualizar su renta de alquiler en base al Índice de Precios al Consumo.

Unas ideas básicas sobre actualización de rentas en contratos de alquiler
Según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la renta mensual de un alquiler podrá actualizarse anualmente en los términos que pacten las partes en el contrato.
Dicha actualización se lleva a cabo cada vez que el contrato cumple un año desde su firma, y dependerá de la fecha en la que se llevó a cabo dicha firma, pues la regulación que existía en la LAU correspondiente es la que se aplica para actualizar la renta.
Como la LAU ha tenido diversas versiones, os dejamos un pequeño esquema para ver rápidamente qué criterio acoger a la hora de la actualización:

Si dudas cual sería la norma aplicable, comprueba exactamente la fecha de tu contrato y las distintas actualizaciones que han ido modificando la norma.

El Índice de Precios de Consumo (IPC) es una media de precios que publica el Instituto Nacional de Estadística.
Web informativa del INE sobre el IPC:
https://www.ine.es/dyngs/INEbase/es/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736176802&menu=ultiDatos&idp=1254735976607

El Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) es una media diferente del IPC que también publica el Instituto Nacional de Estadística.
Web informativa del INE sobre el IGC:
https://www.ine.es/ss/Satellite?c=Page&pagename=ProductosYServicios%2FPYSLayout&cid=1259947704944&L=0

La limitación del 2% durante tres meses:
En la práctica, la mayoría de los contratos contienen una cláusula de actualización de la renta según el IPC. Si tu contrato contiene esa cláusula, o si es del período comprendido entre el 5 de junio de 2013 y el 31 de marzo de 2015, la medida acordada en el día de hoy podría afectarte.
La subida puede ser agresiva, ya que el IPC lleva meses disparado llegando a alcanzar en este mes de marzo el 9’8%. Esto supone que, quienes tuvieran que actualizar la renta de su contrato de alquiler en el mes de abril, podrían tener que asumir una subida de dicha renta de casi el 10 %.
Pues bien, el artículo 46 del nuevo Real Decreto-ley 6/2022 establece una medida extraordinaria que “congela” temporalmente y de forma limitada dichas actualizaciones, vinculando las actualizaciones en lugar de al IPC al IGC (Índice de Garantía de la Competitividad), que actualmente supone en torno al 2%.

Se diferencia entre caseros “grandes tenedores”, que son aquellas personas físicas o jurídicas con más de diez viviendas, y “pequeños propietarios”, que son aquellos con diez o menos viviendas.
– En el caso de los grandes tenedores la actualización será como máximo lo que indique el IGC. Las partes podrán pactar otra actualización pero sin superar ese máximo.
– En el caso de pequeños propietarios, la actualización podrá hacerse de mutuo acuerdo con libertad de pactos. Pero, en caso de no llegar a acuerdo, la renta se actualizará como máximo al IGC (es decir, máximo 2%).

Por lo tanto, si el inquilino, sea quien sea su casero, quiere evitarse la subida que supone la actualización en base al IPC y pide que sea en base al IGC, podrá acogerse a la medida y limitar así la subida.

Pero atención: esta limitación solo afecta a los contratos que se actualicen entre el 30 de marzo de 2022 y el 30 de junio de 2022.
Esta medida deja fuera a las actualizaciones que ya se hayan producido. El IPC interanual no se ha disparado sólo este mes, lleva alcanzando máximos desde hace ya meses. En noviembre de 2021 era del 5’5%, del 6’5% en diciembre, del 6’1% en enero y 7’1% en febrero de 2022. La norma no tiene efectos retroactivos así que únicamente aquellos contratos que deban actualizarse los dos últimos días de marzo o en abril, mayo o junio podrán acogerse a esta medida. Así pues, si el contrato se actualizó el 15 de marzo aplicando ese 7’1% de subida, no cabe acogerse a la nueva limitación, quedando consolidada dicha actualización.

Reivindicación de modificación de la LAU de forma permanente:
Ligar la actualización de las rentas de alquiler a un índice tan volátil como el IPC conlleva una inseguridad vital para las y los inquilinos que, en circunstancias de crisis o alteraciones económicas fuertes como la actual, se ven doblemente castigadas por la coyuntura teniendo que pagar rentas mayores por su vivienda, además de la subida general de precios. Esto no sucede, por ejemplo, en las hipotecas ya que no hay actualización de cuotas por IPC.
La limitación aprobada por tan solo tres meses queda lejos de cubrir a la totalidad de los inquilinos en nuestro país ya afectados por la subida de precios y la carestía de la vida. Para ofrecer estabilidad y seguridad jurídica a todas las partes, es necesario modificar la LAU de forma permanente en este sentido. Se trata, además, de una reivindicación que vienen haciendo los Sindicatos de Inquilinas y colectivos en lucha por el Derecho a la Vivienda desde hace años, y que se incluye dentro de la propuesta de Ley de Vivienda Estatal presentada al Congreso por estos mismos colectivos en 2021.

30 de marzo de 2022.

Carlos Castillo Solano.
Abogado.
Centro de Asesoría y Estudios Sociales.