GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA


En qué consisten y cómo reclamarlos

DOCUMENTO RECLAMACIÓN POR GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

La mayoría de las personas que contrataron un préstamo hipotecario en los últimos veinte años en España han sufragado, ilegalmente, los gastos de Registro, Notario e Impuesto de Actos Jurídico Documentados (AJD), por imposición directa de las entidades financieras al momento de conceder los préstamos.

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre (705/2015), declaró abusiva la cláusula por la que se impone al consumidor el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario. La falta de concreción de tales gastos, suponen asumir genéricamente gastos indeterminados, lo que provoca un desequilibrio relevante para el consumidor. que no cabe pensar que hubiera sido aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada. Además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (Texto Refundido de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios) por lo que debe ser declarada nula.

La constitución de la hipoteca con todas las formalidades habituales (escritura notarial, inscripción en registro) constituye un beneficio directo para la entidad financiera, que le confiere derechos privilegiados para su cobro en caso de impago, sin embargo no genera ningún beneficio reconocible para el deudor. A pesar de tratarse de actos fundamentalmente beneficiosos para el prestamista, éste se los impone al deudor, en muchas ocasiones haciendo aumentar la cantidad prestada, generando así más deuda.

En adición, los gastos de Registro y Notaría, al no permitirse una reciprocidad en la distribución de los gastos producidos, genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva. Además, la norma 8ª del anexo II de RD 1427/1989, de 17 de noviembre , donde se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, señala como obligado al pago de los derechos del Registrador a aquella persona a cuyo favor se inscriba.

 

¿Cómo sé si mi contrato tiene esta clausula y que puedo hacer?

Este tipo de clausula se encuentra redactada  en la  condición SEXTA o pacto SEXTO en  casi la  totalidad de los contratos de préstamo hipotecario, con una redacción similar a la siguiente:

 “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

 

En primer  lugar tienes que reclamar ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario. En nuestra sección de “RECETAS JURÍDICAS” te puedes descargar el modelo de reclamación, que deberás presentar por duplicado quedándote con un resguardo de la presentación.

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta haya sido negativa, se podrá interponer la correspondiente demanda judicial en la que serán necesarios abogado/a y Procurador/a, siempre que la cuantía reclamada supere los 2.000 €.

 

¿Qué gastos, tributos y comisiones sí se pueden reclamar?

Recuerda que en la mayoría de operaciones de compra de vivienda se celebran dos contratos, el de compraventa y el de préstamo hipotecario, y sólo respecto de este último se pueden reclamar los gastos impuestos.

Son gastos reclamables, si fueron impuestos por la entidad, los siguientes:

Gastos de la Notaría por la escritura de préstamo hipotecario.

Gastos de inscripción de la hipoteca (no la compraventa) en el Registro de la Propiedad.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, referido al préstamo hipotecario.

Gastos de tasación del inmueble.

DOCUMENTO RECLAMACIÓN POR GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

Febrero 2017.

Equipo Jurídico del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES)

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